改變使用功能風險

案例：新興三路恒安小區

一些開發商為了賺取更大的利潤，往往通過改變房屋的使用功能來牟取暴利。例如，將地層停車庫改為商業鋪面，將地層住宅改為商鋪。

在恒安小區地層購買商鋪的黃小姐就遇到這種情況。2003年底，黃小姐在新興三路的恒安小區后座購買了一間鋪面，層高約三米，面積為52平方米，總投資約10萬元。由于當時這一路段還未開發，比較清冷，鋪面一直處于閑置之中，沒有出租。后來，黃小姐又到外地工作，一直無暇顧及這間鋪面。再后來，她回到梧州，發現新興三路近年來發展迅猛，高樓林立，所有的房產都有了不同程度的升值，黃小姐計劃將此鋪面出售。房屋轉讓需要出具產權證和土地使用證。于是，黃小姐到市房屋交易中心順利地辦到了恒安小區地層商鋪的產權證，并且使用功能注明為商鋪。但當她到土地局辦土地證的時候，工作人員卻告知，由于當年開發商將地層定為普通住宅，后來改變為商鋪功能，但開發商卻沒有到土地局辦理相關的變更手續，所以，黃小姐無法辦理土地使用證，必須要開發商補交費用，補辦手續后，個人才能辦理單獨的土地使用證。對此，黃小姐非常無奈，甚至一想起辦證就頭痛。因為恒安小區的開發商已經轉制，不知從何入手才能讓開發商補辦手續。

風險提示：黃小姐購買商鋪時曾經到房屋交易部門查詢，發現所有資料齊全，但她忽略了一點——土地使用性質是否清晰，沒有到土地局查詢。

物業方面風險　

案例：西環路商品房

梧州市的經濟不太發達，一些市民還不習慣交物業費，甚至認為不用交物業費是一件好事，能夠節約開支，卻不知道，沒有物業管理的小區風險更大。

云山房地產開發公司在西環路開發了一幢商品房，旁邊是拆遷安置房，中間有較開闊的間隔，前后圍起成為一個小區。剛剛入住的時候，這幢商品房的業主沿用過去住舊屋的方式，每家每戶采用輪值的方式收水費，電表是各戶自行安裝的，各自繳納電費。入住的前3年，他們都住得非常開心，但第4年之后就開始出現問題了，一是地層的業主自行搭建臨時建筑，使公用的活動空間減少；二是排污管堵塞，各家各戶都不愿意承擔責任，最后居委會多次上門做工作才解決問題。

風險提示：沒有物業管理的小區問題多多。