許多市民在商品房買賣中遇到糾紛時往往不知道應如何應對，甚至手足無措，就此，筆者咨詢了相關人士，對商品房買賣中的熱點問題集中作些回答。

問：合同中“交房時間”到底該如何確定？

答：“交房時間”，是指開發(fā)商在合同約定的期限內(nèi)使房屋達到合同約定的交付使用條件，并按照合同約定的方式通知買房人辦理房屋交接手續(xù)，買房人在通知所確定的期限內(nèi)辦理完畢房屋交接手續(xù)的過程。

問：交房過程中開發(fā)商的主要義務有哪些？

答：在合同約定的期限內(nèi)使房屋達到合同約定的使用條件；房屋達到交付使用條件后，應當及時以約定的方式通知買房人辦理房屋交接手續(xù)；在交接時出示有關房屋達到交付使用條件的證明文件，并不得以任何非合同約定的條件阻礙交房。

問：交房過程中買房人的主要義務有哪些？

答：交房過程中買房人的主要義務是按照開發(fā)商通知要求的時間、地點與開發(fā)商辦理房屋交接手續(xù)。

問：開發(fā)商在房屋沒有達到合同約定的交付使用條件的時候就將房屋交付給了買房人，而買房人接收了房屋，如果房屋達到交付條件的時間超過了合同約定的時間，買房人能否要求出賣人承擔逾期交房的違約責任？

答：按照雙方當事人的合同約定，買房人在接收房屋時應當有權察看房屋達到合同約定交付條件的有關證明文件，因此，無論是開發(fā)商在交房時沒有出示這些證明文件，還是買房人明知房屋沒有達到合同約定的交付條件而同意接收房屋，雙方當事人都以自己的實際行為變更了合同關于房屋交付條件及程序的約定，那么，如果房屋達到交付條件的時間超過了合同約定的時間，買房人不能再依照合同的約定追究開發(fā)商逾期交房的違約責任。

問：商品房交付使用后，房屋權屬證明辦理完畢前，房屋如發(fā)生毀損、滅失的風險由誰承擔？

答：對此，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（下稱《解釋》）中第１１條明確規(guī)定：“對房屋轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風險在交付使用前由出賣人承擔，交付使用后由買受人承擔；買受人接到出賣人的書面通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面通知確定的交付使用之日起由買受人承擔，但法律另有規(guī)定的除外。”

問：《解釋》第１１條中所說的“正當理由”主要是指哪些理由？

答：這里所說的“正當理由”主要是指自然災害等不可抗力的理由。其他原因，如疾病、外出等，由于買受人可以委托他人辦理交房手續(xù)，因此，不構(gòu)成“正當理由”。

問：《商品房買賣合同》逾期履行違約金如何確定？

答：一般原則：按合同約定的違約責任為標準來計算違約金；合同沒有約定的，按逾期履行的天數(shù)依逾期貸款利息標準來確定。

問：開發(fā)商惡意違約或?qū)嵤┢墼p行為致合同無效的違約金如何確定？

答：除返還買房人已付房款及利息、賠償損失外，還應支持買房人不超過已付購房款一倍的違約金要求，即只要買房人要求的違約金沒有超過１００％，買房人要求多少就支持多少。

問：當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當如何處理？

答：一般原則：按合同約定來處理。如當事人能舉出證據(jù)說明其違約行為給對方造成損失的具體數(shù)額，則違約金按是否超過損失３０％為限來進行適當調(diào)整。

問：對于開發(fā)商交付不合格房屋的，買房人可采取的補救措施有哪些？

答：買房人采取的補救措施有：實際履行。買房人所購置的房屋如果地基基礎工程及主體結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量出現(xiàn)問題，如果通過加固等能夠修復，且確保建筑物安全的，買房人可以請求開發(fā)商依照法律規(guī)定及合同約定內(nèi)容履行義務。但要考慮違約方能否繼續(xù)履行及其繼續(xù)履行的合理性，如果違約方確無力繼續(xù)履行或繼續(xù)履行將會付出更大的代價等，均不宜采取此種補救措施。

解除合同。在房屋出現(xiàn)地基基礎工程及主體結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量問題后，難以通過修復辦法解決的，買房人可請求解除合同。

違約金及損害賠償。開發(fā)商交付的房屋不合格，買房人不論是請求實際履行還是解除合同，均不影響請求開發(fā)商支付違約金及承擔損害賠償責任。