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        購(gòu)房人應(yīng)注意的十大事項(xiàng)
        http://www.zjxp.net    2009-10-12 11:31    作者:南方    來源:

        九、追究交樓違約的技巧

        有的購(gòu)房人往往會(huì)遇到這種情形,接到開發(fā)商的交樓通知書,興沖沖地到樓盤一看,商品房的許多設(shè)施都沒有到位。對(duì)此,有的購(gòu)房人急于入住,直接收樓。有的購(gòu)房人則以書面方式明確通知開發(fā)商不接受交付,并要求開發(fā)商承擔(dān)遲延交付的違約責(zé)任。兩者的處理其法律后果是不同。前者收樓后,即使商品房根本不適于居住、使用,購(gòu)房人也不能要求開發(fā)商承擔(dān)遲延交付的違約金。當(dāng)然,如果商品房存在質(zhì)量問題,已收樓的購(gòu)房人還是可以要求開發(fā)商賠償因質(zhì)量問題引起的財(cái)產(chǎn)損失,但這與開發(fā)商承擔(dān)遲延交付的違約責(zé)任是兩碼事,而且證明房屋的質(zhì)量問題的難度是相當(dāng)大的,獲得賠償?shù)某杀据^高。相反,由于開發(fā)商已明顯違約,后者要求開發(fā)商承擔(dān)遲延交付違約責(zé)任的難度就小多了。

        十、了解預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的條件

        在房地產(chǎn)交易中,存在預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的情形,即原來的商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買的尚未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓給他人,俗稱"炒樓花"。

        由于預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓有利于轉(zhuǎn)讓人的融資,對(duì)受讓人而言,可能有價(jià)格上的優(yōu)惠,而國(guó)家又能增加稅收,因此,“炒樓花”雖然在理論上存在爭(zhēng)議,實(shí)踐中卻一直客觀存在。但由于“樓花”畢竟不是現(xiàn)樓,其中涉及法律關(guān)系較為復(fù)雜,建議購(gòu)房人全面了解轉(zhuǎn)讓人原來合同的具體情況后作決策。簡(jiǎn)單而言,如果轉(zhuǎn)讓人已付清全部?jī)r(jià)款,預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓無須事先征得作為預(yù)售人的開發(fā)商同意。如果預(yù)購(gòu)人尚未付清價(jià)款,則轉(zhuǎn)讓事先須征得預(yù)售人的同意。如果轉(zhuǎn)讓的商品房辦理了按揭,則情況更為復(fù)雜。但無論何種情況,預(yù)購(gòu)人必須持有經(jīng)過登記備案的預(yù)售合同和轉(zhuǎn)讓合同才能成為轉(zhuǎn)讓人,未登記備案的商品房買賣合同項(xiàng)下的預(yù)售商品房不得轉(zhuǎn)讓。

        編輯:鄭玉華    


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