?? 房產新政來臨之際，房產市場的熱潮愈演愈烈，隨著成交量的激增，房產糾紛案件也成正比增長，特別是涉及到買賣雙方和房產中介的糾紛。2009年1至11月，南京秦淮法院受理相關案件26件，相較于去年同期上漲了72%，記者選取幾例具有典型意義的案例，以案說法，讓您在加入購房大軍的行列之際，能夠謹慎保護好自己的合法權益。

????【案例一】

????沖動買房型——房子沒買成 反掏三萬塊

????經過南京某房產經濟公司居間，趙志成與陳玉竹簽訂了《房地產買賣中介合同》，約定由趙志成購買陳玉竹位于南京市白下區某處房屋，因被告未支付購房款導致房屋無法過戶，房產經濟公司訴至法院討要中介費一萬元。

????趙志成辯解說：“當初看這套房子的時候我就去過兩回，看得也不仔細，中介公司的人老是說房子可以買，我本來也拿不定主意，第一次看完房子沒幾天，中介公司的小陳打電話給我，說有個人愿意比我多出2萬元買那套房子，讓我趕緊過去，我去了后，小陳就催促我趕快定下來，說現在房子賣得火得很，好房子留不住，不是看在跟我熟悉的份上，不會把這么好的房子硬給留著。當時我覺得他們很真誠，就頭腦發昏，簽了合同了，還付了兩萬塊定金”

????事后，趙志成越想越后悔，家里人也埋怨他這么大的事也不和家里商量，為此家里人和他之間爆發過多次爭吵，后來自己決定不買這套房子，另外再看房子，還是在這家中介看，但是中介根本不同意，說是兩回事，這套房子的中介費必須得付。他認為，最終自己也沒買成房子，頂多兩萬塊定金不要了，怎么中介還要一萬塊中介費呢？

????法院經過審理認為，依據法律規定，居間人促成合同成立的，委托人按照約定支付報酬。本案中，基于原告提供的居間服務，原、被告以及陳玉竹簽訂了《房地產買賣中介合同》，該合同合法有效，因被告違約未能履行完畢，原告并無過錯，被告應按約向原告支付中介傭金。判處被告趙志成于判決生效之日起七日內支付原告中介傭金10000元。

????【案例二】

????渾水摸魚型——沒產權證的房子也敢賣

????張定昆家有一套閑置的住房，是張定昆父親的名字，只有居住權，隨著2009年末房產市場的火熱，房價不可抑制的高漲，這套房子眼看著水漲船高，張定昆心動了，在明知這套房子存在交易隱患的前提下，仍然想高價出售，結果不僅房子沒賣成，反倒連累老父親被買主起訴到法院。

????2009年8月，張定昆抱著試試看的心理，到南京某房產中介公司咨詢，自己家里有一套住房想出售，但是這套住房登記在父親名下，問中介能否出售？中介工作人員熱情接待了他，表示房子當然可以出售，現在行情這么好，趁這個時間賣絕對有利，只是到時候需要他的父親在場，或者想辦法將這套房子過到張定昆的名下。張定昆又把最擔心的情況告訴中介，這套房子沒有產權證，只有居住權證，問中介是否可以買賣？中介一口保證：“沒問題，可以買賣！但只有居住權，房價要稍微低一些才好賣。”

????中介十分積極，頻繁帶人前來看房，很快聯系好了買主鄭繼山先生，最關鍵的問題是，中介和張定昆都向買主鄭繼山表示，這個房子可以辦到產權證。雙方在中介簽署了協議，鄭繼山當場交付了5000元定金。

????到了11月份，這套房子還是遲遲辦不了產權證，無法進行過戶，買主鄭繼山著急了，找到張定昆，要求他賠償自己的損失，因為張定昆的拖延，這幾個月南京市場上房價又再飆升，自己無形中損失幾萬塊。張定昆表示冤枉，自己也是被中介欺騙了，中介說產權證可以辦下來。協商無果，鄭繼山將張定昆父子告上法院，要求對方賠償一萬元損失。

????經法院調解，除返還鄭繼山先前支付的5000元定金外，張定昆另外賠償鄭繼山8000元，張定昆表示，自己是受害者，被中介騙了，中介承諾辦產權證的事是口頭上說的，沒有證據無法告中介，怪只怪自己財迷心竅。

????【案例三】

????合伙“跳單”型 ——買賣雙方拋開中介簽合同

????買房人和甲中介簽署了《看房確認書》，并通過該中介看中了一套房子，不久買房人卻和賣房人通過乙中介簽署了合同，中介因此將買房人告上法院，要求買房人按協議約定支付中介費和違約金共計45000元。

????2009年，方誠委托甲中介代理購買房屋并在中介提供的《客戶買房委托書》上簽名，約定：“通過甲中介成交后，簽訂買賣中介合同時，支付房屋總價的1.2%給作為代理費。如有任何規避行為，本人愿按總房款2%承擔違約責任”等相關內容。后甲中介通過網絡獲悉南京秦淮區某處房屋出售信息，并將其介紹給前來買房的方誠，后方誠與乙中介簽署了《房地產買賣中介合同》，通過乙中介與賣房人簽訂了《南京市存量房買賣合同》并辦理了過戶手續。

????甲中介認為方誠與賣房人在通過家中接觸后，又相約通過乙中介簽訂合同，這一“跳單”行為嚴重破壞了正常的房地產交易秩序，更侵害了原告的合法權益，依據《客戶買房委托書》請求判令方誠支付中介費和違約金共計45000元，除相關協議外，另外提供方誠與其工作人員通話的錄音證據證明：被告是因為中介費的原因而選擇收費低的乙中介與房主交易。

????方誠及其代理人表示，房主并沒有委托原告售房，被告最終是通過乙中介與房主進行房產交易的，原告提供的客戶買房委托書中的有關條款為格式條款，系強制性約定，應當無效。

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