二問：能否直接賣現(xiàn)房？

編輯：既然商品預(yù)售制問題多多，那么是否可以把它取消，代之以看得見摸得著的“全現(xiàn)房”銷售呢？

記者：預(yù)售制是一個舶來品，在各國房地產(chǎn)市場發(fā)展的初期，幾乎都實行過商品房預(yù)售。但隨著市場發(fā)展成熟和一些國家住房總體供需平衡、住房問題基本得以解決，許多國家已經(jīng)取消或限制預(yù)售制度。

從整個房地產(chǎn)市場的角度看，一旦現(xiàn)房銷售形成制度，會促使開發(fā)商踏踏實實蓋好房子，提升品質(zhì)和質(zhì)量。資金壓力會讓開發(fā)商加快項目開發(fā)進度，加快銷售回籠資金，努力增加有效供應(yīng)。同時，資金門檻也會促進行業(yè)洗牌，淘汰一批不具備開發(fā)實力的小企業(yè)，有利于促進房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。隨著我國房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，“全現(xiàn)房”銷售是大勢所趨。

早在去年年底的住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部工作會議上，姜偉新部長就在工作報告中提出，要積極推行商品房現(xiàn)房銷售、推進取消商品房預(yù)售制度試點工作。

同時，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，商品房預(yù)售制度是《城市房地產(chǎn)管理法》確定的一項制度，運行到目前這個階段，想在一個地方做一些檢驗，試點取消預(yù)售制度，看看對房地產(chǎn)市場會帶來什么影響。如果取消這項制度，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)就難以進行，那么說明這項制度還沒有到取消的合適時機。

從當(dāng)前的現(xiàn)實情況看,一刀切地取消預(yù)售制是異常艱難的,也是不現(xiàn)實的。

北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩認(rèn)為，預(yù)售制度存在的基礎(chǔ)是供應(yīng)短缺，老百姓擔(dān)心買不到房子才愿意提前交錢。預(yù)售放大了投資的規(guī)模，極大促進了住房的供應(yīng)。由于資金很快回籠，開發(fā)商可以用1億元資金去做五六億元的項目，如果取消這項制度，1億元資金只能做1億元的事，那么開發(fā)商就沒有那么多的錢去建那么多的房子，這對住房的供應(yīng)是很大的打擊。只有房地產(chǎn)市場真正穩(wěn)定下來，才能實現(xiàn)現(xiàn)房銷售。

對比以現(xiàn)房銷售為主的歐美國家，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，歐美國家房地產(chǎn)市場每年新增需求很少，所以不需要實行預(yù)售制度來促進開發(fā)建設(shè)，只用現(xiàn)房銷售的方式就能解決住房問題。

取消商品房預(yù)售制度試點工作，應(yīng)注重將全現(xiàn)房銷售與增加市場供應(yīng)、整治市場秩序等手段結(jié)合起來，防止市場供應(yīng)出現(xiàn)突然“斷檔”導(dǎo)致價格飆升。而從“期房”到“全現(xiàn)房”，也應(yīng)該作為一種制度改革的長期目標(biāo)，早作規(guī)劃，而不僅僅是當(dāng)前應(yīng)對市場房價過快上漲采取的臨時措施。

三問：漏洞究竟怎么堵？

編輯：今年的政府工作報告明確提出，要“完善商品房預(yù)售制度”。那么該如何完善預(yù)售制，并且切實完善房地產(chǎn)市場秩序？

記者：預(yù)售制度并非我國獨有，在西方國家中，也存在一部分預(yù)售商品房。但與我國商品房預(yù)售制度不同的是，在國外，預(yù)售制度都伴隨著嚴(yán)格的監(jiān)管措施。在國外，預(yù)售制實行第三方監(jiān)管。預(yù)售取得的資金并不是一次性地交給開發(fā)商，而是由律師行、銀行等機構(gòu)代為監(jiān)管，根據(jù)開發(fā)商建設(shè)的不同階段按比例付給開發(fā)商。

而在我國，預(yù)售制度規(guī)定將資金一次性全部交給開發(fā)商，這種預(yù)售制度給購房人帶來巨大的單邊法律風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險，也對銀行的信貸造成了不小的沖擊。

預(yù)售制度改進的重點只能放在將預(yù)售制變成一種“地產(chǎn)資格審查制”，擁有優(yōu)質(zhì)資格的地產(chǎn)商才獲得預(yù)售權(quán)；或者效仿一些國家，將預(yù)售方式和預(yù)售合同多樣化，例如預(yù)售資金不是一次性給付地產(chǎn)商，加強對住房建設(shè)進度的“掌控權(quán)”；或者建立所謂的“預(yù)售金專項監(jiān)管體制”，對預(yù)售資金進行管理,防止地產(chǎn)商“卷款而逃”。

國務(wù)院發(fā)展研究中心有關(guān)專家建議，要充分利用信用體系提高行業(yè)公信力，進一步完善房地產(chǎn)信用檔案體系和個人信用體系，發(fā)揮信用的褒揚和懲戒機制。建立完善、可行的房地產(chǎn)統(tǒng)計信息系統(tǒng)和實名制的住房產(chǎn)權(quán)檔案系統(tǒng)。并通過政府信息公示制度，使消費者和社會各界了解住宅市場運行情況，正確判斷市場走勢，引導(dǎo)消費者的市場預(yù)期。