二問:能否直接賣現房?
編輯:既然商品預售制問題多多,那么是否可以把它取消,代之以看得見摸得著的“全現房”銷售呢?
記者:預售制是一個舶來品,在各國房地產市場發(fā)展的初期,幾乎都實行過商品房預售。但隨著市場發(fā)展成熟和一些國家住房總體供需平衡、住房問題基本得以解決,許多國家已經取消或限制預售制度。
從整個房地產市場的角度看,一旦現房銷售形成制度,會促使開發(fā)商踏踏實實蓋好房子,提升品質和質量。資金壓力會讓開發(fā)商加快項目開發(fā)進度,加快銷售回籠資金,努力增加有效供應。同時,資金門檻也會促進行業(yè)洗牌,淘汰一批不具備開發(fā)實力的小企業(yè),有利于促進房地產市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。隨著我國房地產市場的快速發(fā)展,“全現房”銷售是大勢所趨。
早在去年年底的住房和城鄉(xiāng)建設部工作會議上,姜偉新部長就在工作報告中提出,要積極推行商品房現房銷售、推進取消商品房預售制度試點工作。
同時,住房和城鄉(xiāng)建設部相關負責人表示,商品房預售制度是《城市房地產管理法》確定的一項制度,運行到目前這個階段,想在一個地方做一些檢驗,試點取消預售制度,看看對房地產市場會帶來什么影響。如果取消這項制度,房地產開發(fā)建設就難以進行,那么說明這項制度還沒有到取消的合適時機。
從當前的現實情況看,一刀切地取消預售制是異常艱難的,也是不現實的。
北京師范大學房地產研究中心主任董藩認為,預售制度存在的基礎是供應短缺,老百姓擔心買不到房子才愿意提前交錢。預售放大了投資的規(guī)模,極大促進了住房的供應。由于資金很快回籠,開發(fā)商可以用1億元資金去做五六億元的項目,如果取消這項制度,1億元資金只能做1億元的事,那么開發(fā)商就沒有那么多的錢去建那么多的房子,這對住房的供應是很大的打擊。只有房地產市場真正穩(wěn)定下來,才能實現現房銷售。
對比以現房銷售為主的歐美國家,業(yè)內人士認為,歐美國家房地產市場每年新增需求很少,所以不需要實行預售制度來促進開發(fā)建設,只用現房銷售的方式就能解決住房問題。
取消商品房預售制度試點工作,應注重將全現房銷售與增加市場供應、整治市場秩序等手段結合起來,防止市場供應出現突然“斷檔”導致價格飆升。而從“期房”到“全現房”,也應該作為一種制度改革的長期目標,早作規(guī)劃,而不僅僅是當前應對市場房價過快上漲采取的臨時措施。
三問:漏洞究竟怎么堵?
編輯:今年的政府工作報告明確提出,要“完善商品房預售制度”。那么該如何完善預售制,并且切實完善房地產市場秩序?
記者:預售制度并非我國獨有,在西方國家中,也存在一部分預售商品房。但與我國商品房預售制度不同的是,在國外,預售制度都伴隨著嚴格的監(jiān)管措施。在國外,預售制實行第三方監(jiān)管。預售取得的資金并不是一次性地交給開發(fā)商,而是由律師行、銀行等機構代為監(jiān)管,根據開發(fā)商建設的不同階段按比例付給開發(fā)商。
而在我國,預售制度規(guī)定將資金一次性全部交給開發(fā)商,這種預售制度給購房人帶來巨大的單邊法律風險和財務風險,也對銀行的信貸造成了不小的沖擊。
預售制度改進的重點只能放在將預售制變成一種“地產資格審查制”,擁有優(yōu)質資格的地產商才獲得預售權;或者效仿一些國家,將預售方式和預售合同多樣化,例如預售資金不是一次性給付地產商,加強對住房建設進度的“掌控權”;或者建立所謂的“預售金專項監(jiān)管體制”,對預售資金進行管理,防止地產商“卷款而逃”。
國務院發(fā)展研究中心有關專家建議,要充分利用信用體系提高行業(yè)公信力,進一步完善房地產信用檔案體系和個人信用體系,發(fā)揮信用的褒揚和懲戒機制。建立完善、可行的房地產統(tǒng)計信息系統(tǒng)和實名制的住房產權檔案系統(tǒng)。并通過政府信息公示制度,使消費者和社會各界了解住宅市場運行情況,正確判斷市場走勢,引導消費者的市場預期。 |