????今年以來(lái)，國(guó)家遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的政策措施頻頻出臺(tái)。年初，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由五年改為兩年；4月14日，國(guó)務(wù)院宣布實(shí)施更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策，對(duì)一套、二套房貸作出明確規(guī)定；4月17日，國(guó)務(wù)院再次發(fā)出通知，加強(qiáng)對(duì)三套及三套以上住房房貸的管理……政策調(diào)控措施高密度出臺(tái)，讓公眾的目光更加聚焦于本來(lái)就“熱度”極高的房地產(chǎn)業(yè)。不過(guò)，對(duì)于梧州樓市來(lái)說(shuō)，政策新規(guī)的效應(yīng)顯現(xiàn)與其一向的行情特點(diǎn)相近，顯得相對(duì)溫和。

????新政頻出市民觀望情緒加重

????近日記者先后走訪灝景尚都、恒祥豪苑、廣宇豪庭、海駿達(dá)花園、藍(lán)天港灣等樓盤(pán)，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)看房的人屈指可數(shù)。一位多年從事樓盤(pán)銷(xiāo)售的人士表示，雖然雨水天氣影響了看房者的數(shù)量，但看房者減少主要還是購(gòu)房者觀望心理有所加強(qiáng)。

????實(shí)際上，政策的調(diào)控作用已初見(jiàn)端倪。受二手房免稅期限提高的影響，一季度我市二手房交易出現(xiàn)了下滑。市房地產(chǎn)交易中心提供的數(shù)據(jù)顯示，去年11月、12月和今年1月，二手房交易量均維持在三四百套，但2月份成交量已降到208套，3月份更是不足200套。在新興二路的一家房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，中介商黃女士用“慘淡經(jīng)營(yíng)”來(lái)形容今年的生意。今年1月至3月，她只成交了一套二手房。

????新政使市民觀望情緒加重。在梧州工業(yè)園區(qū)某企業(yè)工作的黃家和早就有購(gòu)房打算，眼下雖籌齊首付，面對(duì)新政策他說(shuō)：“估計(jì)受新政策影響，樓市泡沫會(huì)減少，房?jī)r(jià)會(huì)慢慢下跌，要再等一等。”記者采訪了幾個(gè)市民，他們均表示，要再觀察一段時(shí)間才出手。二套房貸首付比例的提高，更將一些欲改善住房條件但“囊中羞澀”市民的購(gòu)房計(jì)劃打亂。

????新政策也使開(kāi)發(fā)商多了些顧慮。梧州粵成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，出于對(duì)政策變化不斷的憂慮，許多開(kāi)發(fā)商不得不放慢漲價(jià)的速度。實(shí)際上，根據(jù)市房產(chǎn)交易中心提供的數(shù)據(jù)，目前市區(qū)商品房均價(jià)在3300元左右，基本與去年年底持平。

????樓市不確定因素增多

????記者在采訪中了解到，不少人認(rèn)為經(jīng)過(guò)國(guó)家此輪調(diào)控，梧州房?jī)r(jià)將有一定幅度的下降。多年從事房產(chǎn)中介工作的劉洪認(rèn)為，國(guó)家提高了二套房貸首付及貸款利率，且要求加強(qiáng)對(duì)三套房貸的管理，增加了炒房者的成本，可以擠走大部分房地產(chǎn)泡沫，暫緩房?jī)r(jià)上漲的步伐。但由于梧州房地產(chǎn)業(yè)剛剛起步，開(kāi)發(fā)成本也有所增加，因此目前難以判斷下降的幅度會(huì)有多大。

????采訪中市民的觀點(diǎn)形成了鮮明對(duì)比。一是認(rèn)為隨著國(guó)家不斷出臺(tái)調(diào)控政策，二手房轉(zhuǎn)讓的稅費(fèi)環(huán)節(jié)將得到規(guī)范。近年來(lái)房?jī)r(jià)上漲速度比房租上漲快，投資炒房的渠道變得更為狹窄，想靠收租金但回報(bào)率不高，房子將會(huì)逐步回規(guī)到居住功能。二是認(rèn)為國(guó)家曾采取了多種調(diào)控政策，但都未遏制房?jī)r(jià)快速上漲的趨勢(shì)，此次調(diào)控的效果還有待檢驗(yàn)。

????相對(duì)市民的直觀認(rèn)識(shí)，地產(chǎn)商也有自己的憂慮。一位多年從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的地產(chǎn)商認(rèn)為，國(guó)家提高了二套房首付比例和貸款利率，但執(zhí)行這項(xiàng)政策的關(guān)鍵是如何準(zhǔn)確判定二套住房。目前二套住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)尚未出臺(tái)，有關(guān)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的討論頻見(jiàn)報(bào)端。據(jù)4月22日《上海證券報(bào)》報(bào)道，銀監(jiān)會(huì)官員表示，新的房貸政策將不再以貸款記錄來(lái)認(rèn)定，而是以家庭擁有的房屋數(shù)量來(lái)認(rèn)定是否為第二套、第三套。這意味著，二套房貸的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)生了根本性顛覆，新政將“認(rèn)房不認(rèn)貸”。這位開(kāi)發(fā)商表示，一旦“以房為限”的精神成為正式文件下發(fā)執(zhí)行，改善型住房消費(fèi)行為、中小業(yè)主的房地產(chǎn)投機(jī)將受到約束，給地產(chǎn)商帶來(lái)“毀滅性”的打擊。

????還有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，經(jīng)過(guò)去年樓市的紅火行情，積累豐厚的開(kāi)發(fā)商可能捂盤(pán)惜售，使房?jī)r(jià)維持在較高水平。然而，如果房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的形勢(shì)未能得到有效遏制，國(guó)家可能擴(kuò)大征收物業(yè)稅、房產(chǎn)消費(fèi)稅的范圍，提高房產(chǎn)稅。更令開(kāi)發(fā)商憂慮的是，最近出臺(tái)的措施多是針對(duì)購(gòu)房者，如果有針對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的政策措施進(jìn)一步出臺(tái)，“兩手抓”會(huì)使市場(chǎng)很快作出反應(yīng)。

????房?jī)r(jià)或?qū)⒊势椒€(wěn)略升勢(shì)態(tài)

????房?jī)r(jià)下跌，是國(guó)家進(jìn)行調(diào)控的目的所在，對(duì)消費(fèi)者也是個(gè)利好消息。然而，在遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲“組合拳”的影響下，梧州房?jī)r(jià)是否會(huì)應(yīng)聲下降？業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，受交通條件改善、剛性需求增加等因素影響，梧州房?jī)r(jià)將保持穩(wěn)定且穩(wěn)中略有上漲。

????梧州海駿達(dá)房地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理李國(guó)雄表示，目前梧州的購(gòu)房者多為自住，投資性購(gòu)房的數(shù)量并不多，樓市泡沫成分不大。此外，國(guó)家縮緊銀根，提高二套房首付比例，增加了開(kāi)發(fā)商的成本，這將對(duì)實(shí)力較弱，對(duì)貸款依賴性強(qiáng)的房地產(chǎn)公司帶來(lái)重創(chuàng)。然而，經(jīng)過(guò)多年的競(jìng)爭(zhēng)，梧州房地產(chǎn)市場(chǎng)只剩下20多家實(shí)力較強(qiáng)、資金相對(duì)充裕的開(kāi)發(fā)商，因此新政對(duì)梧州樓市的震蕩不大。

????在地產(chǎn)業(yè)打拼多年的莫劫夫認(rèn)為，在2005年以前，梧州的房?jī)r(jià)還較低，大部分市民選擇了一次性付款的方式購(gòu)房。因此這部分市民在購(gòu)買(mǎi)第二套住房時(shí)，仍屬于第一次按揭購(gòu)房。眼下隨著生活水平的提高，這部分市民的消費(fèi)潛力被激發(fā)出來(lái)。此外，由于梧州房?jī)r(jià)水平比周邊城市要低，升值空間大,即便國(guó)家提高了二套房房貸首付比例，但不會(huì)對(duì)地段好、優(yōu)秀樓盤(pán)的銷(xiāo)售帶來(lái)影響。

????5月是傳統(tǒng)的樓市銷(xiāo)售旺季，隨著五一的臨近，不少開(kāi)發(fā)商開(kāi)始籌劃促銷(xiāo)，積極應(yīng)對(duì)政策帶來(lái)的新變化。但業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，受新政影響，消費(fèi)需求在短期內(nèi)將受到抑制，樓市可能將迎來(lái)一段時(shí)間的低迷，但房?jī)r(jià)不太可能大跌。因?yàn)檎叽胧┑闹赶蚴钦{(diào)控，其效應(yīng)的產(chǎn)生不會(huì)立竿見(jiàn)影，而是有一個(gè)過(guò)程。此外，隨著梧州立體交通格局形成以及城市擴(kuò)容，人口聚集度必然提高，而新增人口的置業(yè)屬于剛性需求。因此，在生活條件改善，開(kāi)發(fā)成本逐漸增加的情況下，一旦消費(fèi)需求得到釋放，梧州房?jī)r(jià)仍將會(huì)有小幅度的上漲。