???? 調(diào)控似乎沒(méi)能按住上海房?jī)r(jià)的牛頭。最新數(shù)據(jù)顯示，本輪調(diào)控啟動(dòng)至今的近20周，上海商品住宅周成交均價(jià)平均高達(dá)22261元/平方米，這幾乎創(chuàng)下上海房?jī)r(jià)新的高峰。

????廣發(fā)證券(30.35,0.15,0.50%)的研究團(tuán)隊(duì)近期在對(duì)廣深地區(qū)房地產(chǎn)聯(lián)合調(diào)研后發(fā)出警告：“9 月份之后，商品房供應(yīng)量將加大，成交量將繼續(xù)回升，預(yù)計(jì)幅度在30%左右；房?jī)r(jià)將小幅上漲，我們擔(dān)心政策的再次加碼。建議投資者不能過(guò)于樂(lè)觀。”

????“在調(diào)控深入、政策轉(zhuǎn)軌下，中國(guó)經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)政策未來(lái)發(fā)展面臨抉擇。在資本的泡沫陰影下，房地產(chǎn)調(diào)控與行業(yè)將呈現(xiàn)周期性，房地產(chǎn)企業(yè)如何在當(dāng)前環(huán)境下要走出最穩(wěn)健的一步， 將是關(guān)系生死的。”在“兩岸三地房產(chǎn)共同市場(chǎng)論壇”的啟動(dòng)儀式上，兩岸三地的業(yè)內(nèi)專家集體給出“忠告”。

????豪宅再次支撐高房?jī)r(jià)？

????上海佑威的數(shù)據(jù)顯示，8月23日至29日上海全市商品住宅成交均價(jià)為21333元/平方米，環(huán)比前周進(jìn)一步上漲6%，突破2.1萬(wàn)元大關(guān)。

????據(jù)方方地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)觀察，8月上海出現(xiàn)了一波小規(guī)模的集中性交易，共有4個(gè)項(xiàng)目月成交量在2萬(wàn)平方米以上，月成交1.5萬(wàn)平方米以上的占到8個(gè)。快速成交的因素卻分為幾種：有大幅度降價(jià)引發(fā)的，如大華錦繡華城、綠地松江名邸，各自出現(xiàn)八折左右的跌幅后取得熱銷；有相比區(qū)域低開(kāi)引發(fā)的，如九龍倉(cāng)璽園、上海灘大寧城，較區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品低開(kāi)一至三成左右，開(kāi)盤(pán)即出現(xiàn)搶購(gòu)；有提升產(chǎn)品附加值變相降價(jià)的。

????但中房信統(tǒng)計(jì)的商品住宅周成交均價(jià)，卻揭露了部分樓盤(pán)降價(jià)實(shí)現(xiàn)熱銷的另一面，成交均價(jià)不僅沒(méi)有出現(xiàn)明顯下調(diào)，反而繼續(xù)創(chuàng)新高。

????數(shù)據(jù)顯示，上海商品住宅成交均價(jià)依然高位徘徊，連續(xù)出現(xiàn)周成交均價(jià)站上2萬(wàn)元/平方米，在本輪調(diào)控自4月中旬啟動(dòng)至今的約20周時(shí)間里，近20周的周平均成交價(jià)格高達(dá)22261元/平方米。除了降價(jià)樓盤(pán)的絕對(duì)價(jià)格依然較高原因外，上海豪宅再次發(fā)力成為最主要的支撐和推力。

????佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟認(rèn)為，隨著傳統(tǒng)銷售旺季的臨近，一些中檔項(xiàng)目也紛紛入市，這一價(jià)位的項(xiàng)目在上周的成交榜前十中占據(jù)五席，并且包攬三甲，最終導(dǎo)致了全市均價(jià)的進(jìn)一步上升。

????“別墅市場(chǎng)的強(qiáng)勢(shì)突起和一批上海市內(nèi)中環(huán)中心區(qū)域的豪宅和高檔公寓項(xiàng)目的入市熱銷，直接帶動(dòng)了8月份上海商品住宅市場(chǎng)成交面積和成交均價(jià)的提升。”漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究部透露。供應(yīng)量增加、成交量增加，但成交均價(jià)也表現(xiàn)為繼續(xù)創(chuàng)新高，給市場(chǎng)傳遞了“回暖、續(xù)漲”的錯(cuò)誤信號(hào)，已經(jīng)開(kāi)始影響買賣雙方的心理。

????不只是在上海，國(guó)內(nèi)其他多個(gè)重點(diǎn)市場(chǎng)傳出回暖消息。中國(guó)指數(shù)研究院8月30日的最新市場(chǎng)報(bào)告披露，在8月最后一周監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市中，半數(shù)以上城市的樓市成交面積環(huán)比出現(xiàn)上漲。

????樓市頑疾繼續(xù)惡化

????調(diào)控至今20周，樓市高房?jī)r(jià)的頑疾不僅沒(méi)能得到遏制，反而還在加重。

????國(guó)內(nèi)某上市房企的董秘在廣發(fā)證券的調(diào)研中，提出了“保障房建設(shè)有利于商品房?jī)r(jià)格上漲”觀點(diǎn)：保障房的增加對(duì)住房需求會(huì)有一定分流，但這部分人不是商品房的購(gòu)買者；同時(shí)，保障房的增加會(huì)減少商品房土地供給的減少，進(jìn)而對(duì)商品房的供應(yīng)起到減少的作用，因此，保障房的增加對(duì)商品房的影響中性偏樂(lè)觀，有利于商品房?jī)r(jià)格的上漲。

????在高房?jī)r(jià)泡沫的遮掩下，太多樓市的頑疾一直沒(méi)能被正確認(rèn)識(shí)。

????統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，就在上海上周商品住宅再次突破21000元/平方米大關(guān)的同時(shí)，該周供求比由前一周的1∶0.71繼續(xù)下降至1∶0.33。對(duì)于供求比，業(yè)內(nèi)人士早已心知肚明，也各有理解，但供應(yīng)繼續(xù)遠(yuǎn)超需求的時(shí)候，房?jī)r(jià)還在創(chuàng)新高，便是國(guó)內(nèi)樓市畸形的一個(gè)標(biāo)志。

????除了怪異的供求比和房?jī)r(jià)之間的關(guān)系外，空置率正在逐漸成為樓市急需調(diào)整的另一個(gè)“癌變”。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，盡管有不少高端樓盤(pán)近期再次實(shí)現(xiàn)了熱銷，但21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐陸家嘴(18.21,0.09,0.50%)區(qū)域經(jīng)理田燕告訴記者，在租售兩難的情況下，有個(gè)別小區(qū)的空置率高達(dá)30%左右。

????漢宇地產(chǎn)研究部直言，本輪調(diào)控以來(lái)，買賣雙方迅速轉(zhuǎn)入觀望，造成短時(shí)間市場(chǎng)供求出現(xiàn)真空，供應(yīng)量與成交量?jī)纱笾笜?biāo)雙雙跌入歷史低位。

????對(duì)于目前出現(xiàn)的成交量回暖，廣發(fā)證券調(diào)研報(bào)告認(rèn)為其中的一條重要原因，就是經(jīng)過(guò)4個(gè)月的消化期，房?jī)r(jià)未見(jiàn)實(shí)質(zhì)松動(dòng)，部分觀望心理的購(gòu)房者轉(zhuǎn)入買房所致。

????而不少業(yè)內(nèi)人士表示，以目前樓市的發(fā)展趨勢(shì)，若不能嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)有調(diào)控政策而又沒(méi)有新調(diào)控政策出臺(tái)，過(guò)熱的隱憂并非不可能。

????中房信數(shù)據(jù)披露，上海市場(chǎng)，有18個(gè)樓盤(pán)趕在上周末推盤(pán)，提前預(yù)熱“金九銀十”，同時(shí)還有35個(gè)新建樓盤(pán)打算9月上市，45個(gè)在售樓盤(pán)打算9月推新房源，另外還有15個(gè)新盤(pán)預(yù)期10月上市。“按照政府規(guī)定每次推盤(pán)量最少3萬(wàn)平方米算，以上提到的113個(gè)樓盤(pán)供應(yīng)量將達(dá)到340平方米。”薛建雄分析，如此巨量的供應(yīng)壓力，將給“金九銀十”期間的樓市帶來(lái)巨大壓力，如果政策仍然保持高壓，開(kāi)發(fā)商必然展開(kāi)新一輪價(jià)格戰(zhàn)。但反之，市場(chǎng)5-8月的低迷成交也積壓了充足購(gòu)買力，一但出現(xiàn)類似去年的跟風(fēng)入市，到最后的非理性入市就可能使樓市由量升走向量?jī)r(jià)齊升，最終導(dǎo)致過(guò)熱。