????一邊是交易量下降，一邊是房價穩中見漲。今年以來的樓市“堅挺”態勢，令購房者頗為迷茫。然而，隨著房貸難度進一步增大，調控力度仍絲毫沒有放松的跡象，梧州樓市還能否繼續維持當前的局面？波瀾不驚的樓市背后，還有哪些因素將影響房價走勢？

????銀根緊縮，貸款買房難

????今年以來，面對嚴峻的通脹壓力，國家多次調整存款準備金率、基準利率。7月7日，央行再次上調基準利率，商貸一年期貸款利率達到6.56%，五年期以上貸款利率達到7.05%。貸款利率創下十年來新高，令房貸者直呼壓力大增。

????即便能承受高利率，要拿到貸款也不容易。目前，各商業銀行都取消了首套房利率優惠，部分銀行首套房貸還執行基準利率上浮。據悉，建行梧州分行已執行差別化房貸政策，首套房貸按基準利率上浮5%簽訂貸款合同，而5%僅是基準利率上浮的下限。

????雖然農行梧州分行、工行梧州分行首套房貸款都執行基準利率，但等待放款的時間比較長。二套房貸款方面，首付六成已是銀行業“行規”。同時，各銀行已經執行二套房基準利率上浮，其中建行二套房貸利率按基準利率上浮20%簽訂貸款合同。與此同時，郵政儲蓄銀行梧州分行暫停了二手房業務，建行梧州分行二手房貸利率則需執行基準利率上浮。

????分析認為，執行基準利率上浮以及暫停二套房貸，是受銀根緊縮、流動性減少的影響，銀行所采取的臨時手段，在通脹壓力減緩到一定程度時，可能作出相應調整。不過，就目前已公布的宏觀經濟運行數據、CPI等，近期內調整貸款利率的可能性并不大。在這樣的大背景下，持續的貸款難將增加房貸者的負擔，影響其購房意向，從而加重買房者對樓市的觀望情緒。

????由于消費者的持續觀望，開發商資金回籠速度明顯受到影響。加上難以從銀行拿到貸款，開發商的資金壓力逐漸顯現。7月29日，銀監會主席劉明康在接受央視采訪時稱，銀行業“能承受房價下跌五成的壓力”，繼續嚴控房地產貸款的意義不言自明。

????房源豐富，供需難同步

????在剛性需求觀念主導下，求大于供幾乎成了“房價上漲論”支持者的“護身符”。然而，事實果真如此嗎？

????在土地供應方面，市國土資源局網站的數據顯示，截至7月19日，今年梧州市出讓用途為城鎮住宅、批發零售及其他商業地的商住用地達1430多畝，約953815平方米。然而，2010年全年出讓的類似用途的商住用地總面積僅為1486多畝，約991053平方米。

????“開發商在拿到土地后，必須在限定期間內動工，這等于說未來將增加1400多畝土地開發量。”一位不愿透露姓名的開發商說。實際上，梧州房地產投資一直高位運行。今年前五月，全市房地產開發投資累計完成24.7億，同比增34.09%；施工面積592萬平方米，同比增55.3%。市本級累計完成投資8.26億元，同比增19.2%；施工面積336萬平方米，同比增33.3%。

????存量房方面，今年1至5月市區商品房成交面積18.67萬平方米，與去年同期相比下降50.5%。市房產交易中心網監控數據反映，在售樓盤中，絕大部分還有大量房源。截至7月19日，陽光·半島(花園)二期在售的600多套住宅，標注“已售”或“已登記”的不到30套。

????除在售樓盤的待售房源，及其隨后加推的項目外，目前正緊張施工的御山帝景、灝景·玥城、神冠豪都等系列樓盤，都可能在不久后投入市場。超萬套的保障性住房，也將于下半年或明年上半年入市，這都將進一步增加梧州樓市的房源。

????另外，外地居民購房比例高的問題也值得注意。2010年市城區人口購房比例僅為39.33%，而今年以來這一比例也沒有大的變化。另外，受對外地居民購房管理趨于完善，三縣一市商品房銷售面積、銷售額，地產投資增速超過市區，以及保障性住房入市等因素影響，需求與供應增長不同步的現象將更加突出，使樓市不確定因素進一步增加。

????管理趨嚴，穩定是主調

????7月以來，樓市調控釋放出嚴厲的信號。7月12號，國務院常務會議要求：房價上漲過快的二、三線城市也要采取必要的限購措施。7月22日，中共中央政治局召開會議提出，要堅持房地產調控決心不動搖、方向不改變、力度不放松的基調。

????對此，一位開發商說，“二、三線城市將限購”的消息，將對梧州房價產生“震懾”作用。綜合諸多因素分析，在未來一段時間里，梧州房價不可能大幅上漲。房產中介劉永強說：“當前有開發商放慢開發速度、推遲開盤時間，欲將貨量壓到下半年。如果限購措施持續到明年年初，開發商博弈政策的意義就打了折扣。若非自有資金特別充足，很可能在這輪競爭中出局。”

????與此同時，縣、市房產交易系統建設正加緊進行。分析認為，縣、市級商品房網上監控系統建立后，住建部、自治區、市、縣（市）四級住房系統聯網就近在眼前。全國性網絡監管平臺一旦建立，將為二三套房界定、取消預售制等制度贏得實施空間。

????梧州中奧房地產營銷策劃公司總經理李光環認為，十多年來，地產業與國民經濟結下了密切聯系，要理順這種聯系，可能需要一年甚至更長的時間。“不過，只要調控政策不變，在未來一年內，房地產市場將繼續量縮價穩。此外，在穩定壓倒一切的形勢下，房價大幅波動的可能性不大。”李光環說。