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在芝麻城小區(qū)，不少摩托車(chē)隨意地停放在小區(qū)的空地上。 蒙紹松 攝

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??? 早在9月初，負(fù)責(zé)芝麻城物業(yè)管理的梧州安磐物業(yè)公司發(fā)布公告，停止小區(qū)的一切物業(yè)管理服務(wù)。如今，門(mén)口安裝的智能門(mén)禁系統(tǒng)形同虛設(shè)，任何人都可以隨意進(jìn)出小區(qū)。

????在小區(qū)入口的宣傳欄上，仍然張貼著物業(yè)公司撤離的公告、退款通知，及豐業(yè)社區(qū)居委會(huì)的解釋公告。路過(guò)的居民偶爾會(huì)停下來(lái)看兩眼，但他們大多已經(jīng)接受了這個(gè)事實(shí)，雖然是迫于無(wú)奈。

????芝麻城小區(qū)業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾由來(lái)已久。去年，物業(yè)公司私自鏟除G棟和F棟的綠化帶改建成停車(chē)場(chǎng)，今年1月1日，物業(yè)公司又將物業(yè)管理費(fèi)調(diào)整到0.55元/平方米，導(dǎo)致矛盾進(jìn)一步激化，100多戶(hù)居民沒(méi)有繳納物業(yè)管理費(fèi)。最終，這場(chǎng)小區(qū)居民與物業(yè)公司之間的博弈，以物業(yè)公司迅速撤離、小區(qū)管理陷入“真空”為收?qǐng)觯p方陷入“兩敗俱傷”的局面。

?????現(xiàn)狀：無(wú)物業(yè)管理相當(dāng)于臟亂差

????遭遇類(lèi)似問(wèn)題的遠(yuǎn)不止“芝麻城”一個(gè)小區(qū)。

????2010年6月16日，梧州市經(jīng)濟(jì)實(shí)用房物業(yè)管理有限公司正式撤離在新興二路匯客苑設(shè)立的物業(yè)管理。在門(mén)衛(wèi)、清潔工等人員陸續(xù)撤離后，小區(qū)沒(méi)有了路燈，垃圾無(wú)人清理，生活秩序出現(xiàn)混亂，不少業(yè)主無(wú)奈感嘆匯客苑變成了“垃圾苑”；2010年7月15日，梧州市興安小區(qū)在物業(yè)公司撤走后，小區(qū)處于無(wú)人管理狀態(tài)；出現(xiàn)類(lèi)似這種業(yè)主和物業(yè)管理難以相容情況的，還有華融花園、悅和花園等。

????記者在一些小區(qū)了解到，大多數(shù)居民希望設(shè)立物業(yè)服務(wù)公司，參與到小區(qū)的維修、管理等方面，甚至一些物業(yè)服務(wù)公司撤出社區(qū)后，80%的業(yè)主都對(duì)其挽留。而沒(méi)有設(shè)立物業(yè)管理公司的社區(qū)，幾乎都存在臟、亂、差等衛(wèi)生問(wèn)題。

????下沖小區(qū)居民劉國(guó)斌近日也向記者反映，他們小區(qū)經(jīng)常出現(xiàn)化糞池堵塞、垃圾成堆無(wú)人清理的情況。由于無(wú)人巡邏，治安也存在一定隱患。不少居民都希望專(zhuān)業(yè)的物業(yè)服務(wù)公司能介入他們小區(qū)的管理，雖然是舊小區(qū)，但一旦引進(jìn)物業(yè)管理，這個(gè)小區(qū)房屋的價(jià)值也會(huì)水漲船高。

????據(jù)市政部門(mén)提供的數(shù)據(jù)顯示，截至2010年底，梧州124個(gè)小區(qū)中，有112個(gè)小區(qū)（建筑面積650.46萬(wàn)平方米），按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》的要求實(shí)行了物業(yè)管理，住宅小區(qū)物業(yè)管理覆蓋率達(dá)92.9%。另有12個(gè)小區(qū)（建筑面積49.89萬(wàn)平方米），因開(kāi)發(fā)商未移交，或物業(yè)公司物業(yè)管理費(fèi)升價(jià)，及二次供水問(wèn)題未能達(dá)成一致，而沒(méi)有繼續(xù)實(shí)施物業(yè)管理。

????雖然我市物業(yè)管理已有20多年的歷史，近年來(lái)更是取得長(zhǎng)足發(fā)展，但“配套設(shè)施薄弱”、“管理服務(wù)水平低下”等問(wèn)題依然突出，更因此屢屢引發(fā)小區(qū)居民與物業(yè)公司的矛盾和糾紛。

????原因：“五宗罪”致物管水平不高

????經(jīng)過(guò)一個(gè)多月的采訪(fǎng)和調(diào)查，記者了解到，目前我市物業(yè)管理總體上存在兩個(gè)特點(diǎn)：一是總體規(guī)模小，二是管理水平參差不齊。

????據(jù)市市政局物業(yè)管理科相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，在實(shí)施物業(yè)管理過(guò)程中，建筑面積在20萬(wàn)平方米以上的大型小區(qū)，因其配套完善，相對(duì)物業(yè)管理也比較到位。如豐業(yè)物業(yè)公司管理的城中花園、中房物業(yè)公司管理的恒祥花苑，都曾獲得自治區(qū)物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)稱(chēng)號(hào)。而面積在20萬(wàn)平方米以下的中小型住宅小區(qū)，普遍存在配套設(shè)施薄弱，業(yè)主委員會(huì)工作滯后等問(wèn)題，由此進(jìn)一步導(dǎo)致了小區(qū)物業(yè)管理水平的低下。

????記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，五方面的因素，給小區(qū)居民與物業(yè)管理公司之間的矛盾埋下了“禍根”。

????“一宗罪”——小區(qū)供水供電設(shè)施建設(shè)模式不科學(xué)

????根據(jù)水電供應(yīng)部門(mén)有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在住宅小區(qū)建設(shè)的二次水泵房和供電房不再移交水電部門(mén)，而是作為小區(qū)配套設(shè)施歸小區(qū)業(yè)主共同出資維護(hù)。因此，業(yè)主須在正常水電價(jià)格上增加二次供水和供電日常運(yùn)行費(fèi)用。同時(shí)一旦水電設(shè)施發(fā)生故障，還要負(fù)擔(dān)巨額的維修費(fèi)用。因此，業(yè)主意見(jiàn)較大，由此導(dǎo)致小區(qū)管理糾紛時(shí)有發(fā)生。我市的華融花園、興安小區(qū)就曾出現(xiàn)過(guò)這方面的物業(yè)管理糾紛。

????“二宗罪”——我市物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)依賴(lài)過(guò)大，市場(chǎng)化率較低

????受房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模的制約，我市物業(yè)管理服務(wù)市場(chǎng)尚未形成。大多數(shù)的住宅小區(qū)的前期物業(yè)管理，基本上是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)委托給自己成立的物業(yè)服務(wù)公司。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前，我市共有三級(jí)物業(yè)管理企業(yè)59家，其中56家是開(kāi)發(fā)企業(yè)出資成立的下屬企業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)無(wú)法擺脫作為開(kāi)發(fā)企業(yè)售后服務(wù)部的角色定位和管理觀念，從而導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)成為開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)問(wèn)題的轉(zhuǎn)嫁方，進(jìn)一步引發(fā)管理矛盾。

????“三宗罪”——業(yè)主自治意識(shí)不強(qiáng)，業(yè)主委員會(huì)工作步履維艱

????經(jīng)調(diào)查了解發(fā)現(xiàn)，我市不少業(yè)主對(duì)小區(qū)公共事務(wù)并不怎么關(guān)心。無(wú)論是業(yè)主自發(fā)組織，還是社區(qū)居委會(huì)組織籌備的業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)選舉，普遍存在業(yè)主參與率較低，導(dǎo)致業(yè)委會(huì)對(duì)物業(yè)公司的協(xié)調(diào)管理作用難以發(fā)揮的現(xiàn)象。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全市124個(gè)小區(qū)僅有45個(gè)小區(qū)成立了業(yè)主委員會(huì)，其余的79個(gè)小區(qū)，由于未成立業(yè)委會(huì)，根據(jù)《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》，由當(dāng)?shù)氐纳鐓^(qū)代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。

????“四宗罪”——業(yè)主缺乏物業(yè)管理服務(wù)消費(fèi)觀念

????采訪(fǎng)中，業(yè)主大多認(rèn)為交了物業(yè)管理費(fèi)，小區(qū)的大小事情物業(yè)管理企業(yè)就應(yīng)該全包，一旦物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)不規(guī)范，導(dǎo)致業(yè)主不滿(mǎn)，就拒絕繳費(fèi)。這其中以業(yè)主的人身安全和財(cái)產(chǎn)損失得不到滿(mǎn)意的解決方案，小區(qū)個(gè)別業(yè)主或物業(yè)管理企業(yè)擅自將小區(qū)物業(yè)的共用部位自用或出租用于設(shè)置廣告等營(yíng)利問(wèn)題尤為突出。

????“五宗罪”——物業(yè)管理執(zhí)法困難

????由于物業(yè)管理公司沒(méi)有執(zhí)法權(quán)，無(wú)力處理業(yè)主或建設(shè)單位在入住裝修或商業(yè)經(jīng)營(yíng)中，違反房屋或小區(qū)規(guī)劃建設(shè)許可證規(guī)定，擅自變更用途、改建房屋、亂搭亂建等違法行為。而有權(quán)處理此類(lèi)行為的物業(yè)管理行政主管部門(mén)，其執(zhí)法力度又十分有限。

????建議：加快物業(yè)管理市場(chǎng)化進(jìn)程是關(guān)鍵

????就如何解決當(dāng)前我市物業(yè)管理工作產(chǎn)生的一系列問(wèn)題，記者采訪(fǎng)了市政局物業(yè)管理科相關(guān)負(fù)責(zé)人，以及民盟梧州市委會(huì)副主委梁廣輝和民盟梧州市委會(huì)委員董瓊芝等多位物業(yè)管理工作人員和政協(xié)委員。

????“前期物業(yè)管理提前介入，是解決住宅小區(qū)管理基礎(chǔ)問(wèn)題的關(guān)鍵?！笔姓治飿I(yè)管理科相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，應(yīng)該加大物業(yè)管理提前介入商品房開(kāi)發(fā)的力度，進(jìn)一步抓好住宅小區(qū)前期物業(yè)管理單位的落實(shí)和配套設(shè)施，尤其是物業(yè)管理用房的建設(shè)、交付管理問(wèn)題。在商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的預(yù)售、竣工驗(yàn)收中，加強(qiáng)新建商品房前期物業(yè)管理備案工作，進(jìn)一步規(guī)范建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接管理行為。

????同時(shí)，必須加快物業(yè)管理的市場(chǎng)化進(jìn)程，讓業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)明白各自的權(quán)利和義務(wù)，更有利于促進(jìn)小區(qū)物業(yè)管理的健康發(fā)展。

????值得注意的是，由于小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并未合理化和公開(kāi)化，導(dǎo)致小區(qū)住戶(hù)和物業(yè)管理企業(yè)的矛盾時(shí)有發(fā)生。對(duì)此，市政局物業(yè)管理科相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，要嚴(yán)格執(zhí)行“開(kāi)發(fā)單位和物業(yè)管理公司自收自支的維修資金統(tǒng)一轉(zhuǎn)到政府行政部門(mén)、銀行統(tǒng)一代管”的制度，防止開(kāi)發(fā)公司、物業(yè)管理公司挪用、侵吞業(yè)主維修資金，確保業(yè)主在購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)繳交的專(zhuān)項(xiàng)維修資金安全；建立物業(yè)管理公司申請(qǐng)、業(yè)主大會(huì)審批管理機(jī)制，保證維修資金安全到位，保證房屋公共部位、公用設(shè)施設(shè)備的維修問(wèn)題能得到及時(shí)有效的解決。

????民盟梧州市委會(huì)委員董瓊芝則認(rèn)為，應(yīng)該對(duì)物業(yè)管理服務(wù)和定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行全程監(jiān)督。首先由市政府牽頭，組織房管、工商等部門(mén)定期對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)進(jìn)行清理，調(diào)查其服務(wù)事項(xiàng)和業(yè)主滿(mǎn)意度，明確收費(fèi)范圍和標(biāo)準(zhǔn)，在檢查中發(fā)現(xiàn)違規(guī)收費(fèi)和不能履行職責(zé)的，視程度輕重給予相應(yīng)的處罰；其次是成立市政府主管部門(mén)與業(yè)主聯(lián)合評(píng)價(jià)物業(yè)管理長(zhǎng)效機(jī)制，使物業(yè)管理評(píng)級(jí)和收費(fèi)更公開(kāi)透明，使物業(yè)管理工作走向。

????物業(yè)管理執(zhí)法困難是我市物業(yè)管理面臨的主要問(wèn)題之一。市政局物業(yè)管理科相關(guān)負(fù)責(zé)人和民盟梧州市委會(huì)副主委梁廣輝均認(rèn)為，要進(jìn)一步加強(qiáng)立法工作，完善物業(yè)管理工作的法律法規(guī)。通過(guò)把物業(yè)管理納入社區(qū)綜合治理體系，形成“市、區(qū)、街道、社區(qū)”四級(jí)管理體系，分級(jí)管理，屬地管理，解決政府基層部門(mén)協(xié)調(diào)、指導(dǎo)不力的問(wèn)題，同時(shí)進(jìn)一步明確市政府各職能部門(mén)執(zhí)法分工范圍，各負(fù)其責(zé)，確保小區(qū)內(nèi)各種違法行為執(zhí)法到位，確保物業(yè)管理秩序的正常。