????開發(fā)商拿地加快 “拐點說”再起

????房地產(chǎn)“金九銀十”完成了首周作業(yè)。中指院數(shù)據(jù)顯示，9月3日至9日的一周內(nèi)，雖然仍有八成城市樓市成交同比上升，但增幅明顯趨緩。環(huán)比方面，在中原地產(chǎn)監(jiān)測的54個主要城市中，新建住宅簽約量下降近17%，其中北京下降19.6%，廣州下降21.4%，深圳降幅超過兩成。

????與此同時，1至8月房地產(chǎn)投資增速等關鍵指標年內(nèi)首次回升。專家表示，現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)探底特征明顯，整體趨于穩(wěn)定，信貸政策對于房價走勢將起決定性作用。

????成交 同比增幅收窄環(huán)比下降

????10日，中指院最新數(shù)據(jù)顯示，9月3日至9日的一周內(nèi)，雖然仍有八成城市樓市成交周均同比上升，但漲幅明顯趨緩，且多數(shù)城市同比增幅有所減少。在監(jiān)測的40個城市中，僅4城市同比漲幅超過150%，同比漲幅超過100%的城市也從上周的11個下降至8個，重點城市中，上海、天津由漲轉跌，武漢也繼上周之后跌幅繼續(xù)擴大。

????在同比漲幅縮窄的同時，環(huán)比方面，也與之前幾個月的高企不同，在進入“金九銀十”后，成交量反而呈下降趨勢。中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在上周監(jiān)測的54個主要城市中，新建住宅總簽約套數(shù)為54643套，相比上上周的65865套下調(diào)了近17%。值得注意的是，一線城市成交量下調(diào)更為普遍，其中北京新建住宅簽約2275套，環(huán)比下調(diào)19.6%，上海微跌，廣州下調(diào)21.4%，深圳等環(huán)比跌幅也超過2成。

????與此同時，CRIC研究中心數(shù)據(jù)顯示，過去一周，十大城市成交指數(shù)110.85，環(huán)比下跌26.36點，其中北京成交跌幅最大，為49.84%；其次是重慶，環(huán)比下跌34.68%。中原市場研究部總監(jiān)張大偉在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時表示，一方面，隨著房企結束“以價換量”等優(yōu)惠政策，使高性價比房源明顯減少。另一方面，隨著庫存的下降，政策堅持調(diào)控的信號不斷釋放，也再次影響了購房者積極性。

????“剛需對房價尤為敏感，價格高了就不買。”中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌對《經(jīng)濟參考報》記者采訪時表示，目前剛需購房者的集中釋放已幾乎完畢，下階段，需求不足是重點。“作為剛需來說，與投資客最大的不同就是有自己購房價格底線，不跟漲，因此若價格再次觸及到剛需人群不能夠接受的房價紅線，則使他們再次陷入觀望。”

????的確，與之前很多人所預估的“量價齊升”不同的是，本周房地產(chǎn)市場處于“價升量降”。據(jù)21世紀不動產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，進入9月份第一周北京二手房成交同期環(huán)比下降10%，商品房成交環(huán)比下降44%，繼8月份之后繼續(xù)呈下降趨勢。但從價格方面來看，8月底北京二手房掛牌均價上漲1.7%，進入9月第一周仍無下降趨勢。值得注意的是，在經(jīng)過5至8月的剛性需求集中釋放后，房地產(chǎn)行業(yè)關鍵指標現(xiàn)轉向跡象。統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1-8月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速同比名義增長15.6%，增速比1-7月提高0.2個百分點，現(xiàn)首次上漲；房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)(簡稱“國房景氣指數(shù)”)在連續(xù)14個月下降后首次回升，比7月提高0.07點；房屋新開工面積與商品房銷售額也現(xiàn)首次上漲。與此同時，商品房銷售面積與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積跌幅也首度收窄。

????中國房地產(chǎn)學會副會長陳國強(微博)認為，在經(jīng)過前期長時間博弈后，房地產(chǎn)市場探底趨勢愈加明顯，走勢日漸明朗，未來房地產(chǎn)市場將逐步趨于穩(wěn)定。

????房企 拿地積極性回升

????事實上，隨著交易額上漲，交易量下降幅度收窄，使企業(yè)回款增多，房地產(chǎn)企業(yè)投資熱情加大。以房企拿地為例，1-8月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積23624萬平方米，同比下降16.2%，降幅比1-7月份縮小8.1個百分點；土地成交價款4800億元，下降7.6%，降幅縮小9.3個百分點。

????繼續(xù)8月房企拿地積極性回升，9月僅過10天，各大房企已赤資近百億元在一二線城市集中搶地。

????9月10日，昆明市土地和礦業(yè)權交易中心集中掛牌出讓11宗土地，其中，廈門建發(fā)以8.2817億元取得黑林鋪村7宗城中村改造用地。而此前9月7日，華潤置地經(jīng)過激烈競爭擊敗萬科和保利，以總成交價10.84億元，競得成都地塊。富力地產(chǎn)以4億元總價通過協(xié)議轉讓方式接手廣州海珠城項目；泰禾集團(6.84,0.02,0.29%)以總價人民幣5.65億元摘得福州長樂市商住用地；路勁地產(chǎn)以底價5.84億競得上海嘉定區(qū)一地。

????9月6日，萬科擊敗中海和保利，以總價為33.06億元摘得合肥廬陽區(qū)總面積達到775.34畝的超大連體地塊，平均溢價率超過37%。9月5日，萬科以13.65億元競得廣州開發(fā)區(qū)開源大道以南地塊；綠地以底價4.39億元將佛山禪城區(qū)商住地塊收入囊中；華潤置地以總底價8.3億元競得溫州甌海區(qū)南湖兩地塊；榮盛發(fā)展(9.47,-0.12,-1.25%)以2.95億元摘得常州地塊。

????值得注意的是，縱觀成交地塊，除萬科以溢價37%取得合肥超大連體地塊以外，其余多以底價收入囊中。

????陳國強指出，企業(yè)集中拿地，一方面是由于上半年拿地過少，回收資金又較多，另一方面，在財政緊張的背景下，地方政府也開始務實，加速推出優(yōu)質(zhì)地塊。

????的確，自8月下旬，地方政府集中加大推地力度。8月29日，合肥市集中推出總占地面積達1755.76畝的22幅土地。而在此之前，27日，溫州市市長陳金彪表示，溫州將推出52宗，總面積達3220畝的凈地；杭州推出7宗土地；北京市集中公布11宗經(jīng)營性用地。

????而在資金回籠方面，中原數(shù)據(jù)顯示，房企前8月累計銷售2755億，同比上漲16.4%。截至10日，已發(fā)布8月銷售數(shù)據(jù)的首創(chuàng)、保利、碧桂園(微博)等10家房企，8月銷售額合計404.75億元，環(huán)比上漲3.2%。

????預期 “拐點說”再起

????對于8月房地產(chǎn)相關數(shù)據(jù)出現(xiàn)反彈，楊紅旭(微博)表示，作為房地產(chǎn)行業(yè)重要指標的，土地購置量、全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速、房屋新開工面積、國房景氣指數(shù)，全部在8月首次出現(xiàn)反彈。這意味著，房地產(chǎn)有關數(shù)據(jù)8月全面觸底，行業(yè)迎來真正拐點。

????陳國強并不這么認為，他表示，僅是一個月數(shù)據(jù)向好，并不能簡單定論成房地產(chǎn)市場拐點已到。但是，經(jīng)過前期的探底過程，房地產(chǎn)行業(yè)觸底特征已非常明顯。

????對于房地產(chǎn)未來價格，楊紅旭認為，未來不會維持量價齊升的局面。他表示，市場經(jīng)過去年的調(diào)整底部已經(jīng)出現(xiàn)，從成交量來說，下半年仍將維持活躍。但價格方面，在宏觀調(diào)控政策趨嚴的背景下，未來半年到一年內(nèi)房地產(chǎn)價格將維持上下震蕩，整體呈上升趨勢，但幅度不會很大。

????“信貸政策將成為影響‘金九銀十’走勢最主要和最關鍵因素。”張大偉認為，最近主要城市市場供應量的短缺已經(jīng)逐漸影響市場，土地價格居高不下，使得金九銀十開發(fā)商以價換量的積極性不高，三季度和四季度的降息或者降準的信貸政策，將明顯影響購房者的積極性。

????張大偉指出，雖然未出現(xiàn)金九開門紅，但整體成交量也依然居于年內(nèi)高位，因此，三季度成交量將創(chuàng)近2年來的新高。但是，價格方面，在限購和限貸政策的影響下，整體市場放大的幅度有限，價格大幅上漲的可能性非常小。

????“下階段調(diào)控政策仍將以‘穩(wěn)’為主。”顧云昌認為，調(diào)控政策效果已經(jīng)很明顯，投資、投機需求已基本被排除。因此，樓市相對穩(wěn)定健康發(fā)展，是近期的調(diào)控方向。“從現(xiàn)階段來看，加大政策調(diào)整力度并不現(xiàn)實，調(diào)控政策仍將是對原有政策的堅決執(zhí)行，對有執(zhí)行偏差的立即進行整改。在此基礎上，下半年樓市整體將保持穩(wěn)定，防止房價反彈的同時防止經(jīng)濟過度下滑。”

????值得注意的是，顧云昌同時表示，隨著后備政策的完善，經(jīng)濟的好轉，相關部門會加快推出后續(xù)中長期調(diào)控政策的步伐。

????瑞達期貨郵件產(chǎn)品服務全新升級——每月和您相約，薈萃期貨專業(yè)分析師觀點，了解市場動向。 請點擊（瑞達期貨資訊專欄）免費開通此服務。感謝關注。